固定資産税・都市計画税 概算計算ツール
土地・家屋の評価額から固定資産税 1.4% と都市計画税（上限 0.3%）を瞬時に概算。住宅用地特例・新築軽減対応。
固定資産税の基本ルール
固定資産税は毎年 1 月 1 日時点の所有者に対し、市町村が課税する地方税です。標準税率は 1.4%、市街化区域内の土地・家屋には別途都市計画税（上限 0.3%）が加算されます：
固定資産税 = 課税標準額 × 1.4% 都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（上限、自治体ごとに異なる） 課税標準額 = 固定資産税評価額 × 各種特例軽減率
評価額は 3 年に 1 度評価替えされます（令和6年度が基準年度、次回は令和9年度）。間の 2 年間は据置となります。
住宅用地特例（最大の軽減）
| 区分 | 対象面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200 m²/戸まで | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地 | 200 m² 超の部分 | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
住宅用地として扱う上限は家屋床面積の 10 倍まで。それを超える広大地は非住宅用地として課税。
新築住宅の軽減措置
| 区分 | 軽減期間 | 軽減率 | 対象面積 |
|---|---|---|---|
| 一般住宅 | 3 年度分 | 1/2 | 120 m² 相当まで |
| マンション等中高層耐火 | 5 年度分 | 1/2 | 120 m² 相当まで |
| 認定長期優良住宅 | 5 年度分 | 1/2 | 120 m² 相当まで |
| 認定 × 中高層耐火 | 7 年度分 | 1/2 | 120 m² 相当まで |
令和8年度税制改正で適用期限が令和13年3月31日まで延長。令和8年4月1日以降新築分は床面積要件 40m²〜240m² に厳格化。
活用シーン
🏠 マイホーム購入前試算
新築・中古問わず、購入予定物件の毎年の維持コストを把握。住宅ローン返済と合わせて家計プランニング。
📝 課税明細書チェック
自治体から届く課税明細書の妥当性を概算で検証。著しく乖離する場合は審査申出を検討。
🏗️ 新築・建替検討
認定長期優良住宅にすると軽減期間が 2 年延長されるなど、性能投資の費用対効果を試算。
🏞️ 相続・贈与プランニング
相続予定不動産の毎年の固定費を試算。維持できるか・売却を検討すべきかを判断する材料に。
ツールの使い方
- 1土地評価額・面積・住宅戸数（一戸建ては 1、マンション全体なら戸数）を入力
- 2家屋評価額・床面積・築年数を入力
- 3新築軽減区分を選択（築 4 年以上は「軽減なし」）
- 4市街化区域なら都市計画税にチェック・自治体の税率を入力
- 5土地・家屋別の内訳と年税合計が即表示
よくある質問
「評価額」と「実勢価格」の違いは？
固定資産税評価額は、市町村が固定資産評価基準に基づいて決める価格で、一般的に実勢価格の 60〜70% 程度と言われます。建物の場合は再建築費用ベースで、築年が経つほど経年減点補正で下がります。実勢価格を入力すると、税額を過大に見積もる可能性があります。
なぜ住宅用地は大幅に軽減される？
住宅は生活の基盤であり、過度の課税は居住権を脅かすため、特例で大幅軽減されています。特に小規模住宅用地（200 m² まで）の1/6 軽減は破格です。一方、住宅を取り壊して更地にすると特例が外れて翌年から税額が 6 倍になることがあり、空き家問題の一因にもなっています。
新築から 4 年目に税額が急増するのはなぜ？
新築住宅軽減（一般住宅）が3 年度分で終了するためです。4 年目から軽減前の本来の税額に戻ります。マンション・認定長期優良住宅では 5〜7 年度分軽減のため、急増のタイミングが後ろにずれます。家計プランニング上、4〜6 年目の固定資産税増額に備えておくのが安全です。
本ツールの精度は？
概算用です。負担調整措置（土地、特に住宅用地以外で適用）、自治体ごとの税率差、各種減免措置（耐震・バリアフリーリフォーム等）は反映していません。実際の税額は自治体から送付される課税明細書で確認してください。本ツールは「購入前の維持コスト概算」「課税明細書の妥当性チェック」に活用してください。
いつ・どのように納付する？
毎年 4〜5 月頃に自治体から納税通知書が届きます。年税額を4 期に分割（4、7、12、2 月など、自治体により異なる）して納付するのが一般的ですが、年税額一括前納も可能です。口座振替・コンビニ・クレジットカード・電子マネー納付など多様な方法が用意されています。
課税明細書に納得いかない場合は？
評価額に不服がある場合は、評価替えの年度に限り固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます（通知書受領後 3 ヶ月以内）。それ以外の年度や、評価額以外の不服（特例適用ミスなど）については、自治体の納税課・資産税課に問い合わせます。明らかな計算ミスや住宅用地特例の適用漏れは過年度分も還付されることがあります。