不動産仲介手数料計算ツール
宅建業法 第46条 と国土交通省告示に基づき、売買・賃貸の仲介手数料上限を瞬時に算出。
仲介手数料の上限ルール
不動産仲介手数料は宅地建物取引業法 第46条で「国土交通大臣の定める額を超えてはならない」とされており、国土交通省告示で上限が定められています。上限であり、これ未満の額で交渉することも可能です：
【売買（依頼者の一方あたり）】 200 万円以下の部分 : 5% 200 万円超〜400 万円以下 : 4% 400 万円超 : 3% 速算式（400 万円超）：物件価格 × 3% + 6 万円 最終：税抜額 × 1.1（消費税 10%） 例：3,000 万円の場合 3,000 万 × 3% + 6 万 = 96 万円（税抜） 96 万 × 1.1 = 105.6 万円（税込）
低廉な空家等の特例（令和6年7月〜）
令和 6 年 7 月 1 日施行の改正告示により、低廉な物件の仲介手数料上限が引き上げられました：
| 区分 | 対象物件 | 一方あたり上限 |
|---|---|---|
| 改正前（〜令和6年6月） | 400 万円以下 | 19.8 万円（税込） |
| 改正後（令和6年7月〜） | 800 万円以下 | 33 万円（税込） |
改正後は空家かどうか問わず800 万円以下の物件に適用可能。売主・買主双方に適用できます。低価格物件は手間が割に合わずに仲介を断られるケースを減らす狙い。
売買仲介手数料の目安（税込）
| 物件価格 | 税抜上限 | 税込上限 | 速算式 |
|---|---|---|---|
| 500 万円 | 21 万円 | 23.1 万円 | 500×3%+6=21 |
| 1,000 万円 | 36 万円 | 39.6 万円 | 1000×3%+6=36 |
| 2,000 万円 | 66 万円 | 72.6 万円 | 2000×3%+6=66 |
| 3,000 万円 | 96 万円 | 105.6 万円 | 3000×3%+6=96 |
| 5,000 万円 | 156 万円 | 171.6 万円 | 5000×3%+6=156 |
| 1 億円 | 306 万円 | 336.6 万円 | 10000×3%+6=306 |
ツールの使い方
- 1「売買仲介」「賃貸仲介」を選択
- 2売買時：物件価格を入力（消費税含まずの本体価格）
- 3売買 800 万円以下なら「低廉な空家等の特例」を検討
- 4賃貸時：月家賃と用途（居住用・事業用）を選択
- 5税抜・税込の上限額と内訳が即表示
よくある質問
仲介手数料の上限は値引き交渉できる？
はい、可能です。告示の額は上限であり、それ未満で合意することは合法です。実際、専属専任媒介・両手取引・繁忙期外などの条件で割引する不動産会社や、仲介手数料無料・半額を売りにする業者も存在します。ただし極端な値引きは仲介サービスの質が低くなるリスクもあります。
両手取引と片手取引の違いは？
両手取引は同一の業者が売主・買主の双方から媒介依頼を受け、双方から仲介手数料を受け取るケース。片手取引は売主側・買主側それぞれが別の業者と契約し、各業者がそれぞれの依頼者からのみ手数料を受け取るケース。両手取引は利益相反の懸念があるため、消費者保護の観点で議論があります。
速算式「× 3% + 6 万円」の 6 万円とは？
段階率計算（200 万円以下 5%、400 万円以下 4%、超過部分 3%）を簡略化した結果です。実際の段階計算と速算式（× 3% + 6 万円）は、400 万円超の物件で完全に一致します：
例：200 万 × 5% + 200 万 × 4% + (価格 - 400 万) × 3% = 10 万 + 8 万 + 3% × 価格 - 12 万 = 価格 × 3% + 6 万
物件価格に消費税は含めるべき？
告示では仲介手数料計算の基礎となる「物件価格」は建物にかかる消費税を除いた価格とされています。新築マンションなど建物価格に消費税が含まれている場合、その消費税分を引いた金額で計算します（土地には消費税はかかりません）。中古売買では一般的に消費税はかからないため、表示価格そのものを使えます。
賃貸で「家賃 1 ヶ月分」請求された場合は違法？
居住用建物の場合は原則違法です（一方からは 0.5 ヶ月分が上限）。ただし「媒介の依頼を受けるにあたって、あらかじめ依頼者の承諾を得ている場合」は合法になります。実務上は契約前に同意書にサインさせるケースが多く、トラブルの原因にもなります。事業用は合算 1 ヶ月分の範囲内で配分自由です。
仲介手数料はいつ・誰に支払う？
支払時期は売買契約締結時に半額・引渡時に残り半額が一般的ですが、契約成立時一括の場合もあります。賃貸は契約時に全額。支払先は媒介契約を結んだ不動産業者です。なお仲介手数料は「成功報酬」のため、契約不成立なら支払不要です。