不動産面積・単価計算ツール

坪単価・建蔽率・容積率を 1 つのツールで。建築基準法第52条/53条と前面道路幅員制限に対応。

坪 ↔ m² の正確な換算

「坪」は1辺 6 尺＝ 60/33 m の正方形の面積で、メートル換算は次の通りです：

1 坪 = (6 尺)² = (10/33 m × 6)² = (60/33)² = 400/121 m²
     ≒ 3.305785124 m²

1 m² = 121/400 坪 = 0.3025 坪

簡略的に「1 坪 = 3.3 m²」とする換算は0.18% 大きく出ます。本ツールは 400/121 の有理数で計算するため、不動産売買契約や建築確認申請に必要な精度が得られます。

建蔽率と容積率の基本

建蔽率(%) = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100   （建築基準法 第53条）
容積率(%) = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100   （建築基準法 第52条）

前面道路幅員 < 12m の場合、容積率上限は次の小さい方：
  ・用途地域の指定容積率
  ・幅員(m) × 法定係数(住居系 0.4 / 商業・工業系 0.6) × 100

土地を購入する前に 「敷地面積 × 容積率上限」 で建てられる延床面積の目安を把握できます。狭い道路に面した敷地は、用途地域の指定容積率より道路幅員制限の方が厳しくなるケースがある点に注意が必要です。

13 用途地域の上限一覧

用途地域	建蔽率 %	容積率 %	道路係数
第一種・第二種低層住居専用、田園住居	30〜60	50〜200	0.4
第一種・第二種中高層住居専用	30〜60	100〜500	0.4
第一種・第二種住居、準住居	50〜80	100〜500	0.4
近隣商業	60・80	100〜500	0.6
商業	80	200〜1300	0.6
準工業	50〜80	100〜500	0.6
工業・工業専用	30〜60	100〜400	0.6

実際の上限は都市計画で個別に指定されます。物件の登記情報・自治体の都市計画図でご確認ください。

活用シーン

🏠 土地・マンション購入

物件情報の表示単位（坪 or m²）を統一して相場比較。「坪単価」と「m² 単価」の両方を同時表示。

🏗️ 建築計画チェック

建築確認申請前に、設計図の建築面積・延床面積が建蔽率・容積率の範囲内かを事前検証。

📐 不動産業務

物件査定・媒介契約書の作成時、面積換算と用途地域別の建築可能ボリュームを即座に算出。

🏢 投資不動産分析

狭小地・道路条件の悪い物件は、用途地域の容積率より道路幅員制限の方がボトルネックになるケースの判定。

ツールの使い方

13 つのタブ（坪単価／建蔽率／容積率）から目的の計算を選択
2坪単価：「求める対象」を切替（坪単価／物件価格／面積）し、2 項目を入力
3建蔽率／容積率：用途地域を選択すると上限プリセットが切り替わる
4容積率：前面道路幅員を入力すると、道路制限と用途地域の小さい方が適用
5上限超過判定・残り建築可能面積が即表示

よくある質問

「3.3 m²」と「400/121 m²」のどちらを使うべき？

本来の定義は400/121 ≒ 3.305785 m²です。3.3 m² は概算用の値で、不動産売買・建築確認では正確な値を使います。本ツールは内部で 400/121 を使うため、契約書類との突合にも使えます。

建蔽率の緩和措置はありますか？

建築基準法第53条 3 項では、角地（特定行政庁指定）で +10%、防火地域内の耐火建築物で +10% の緩和、商業地域等の所定の条件で建蔽率制限適用除外があります。本ツールの判定は基本上限のみで、緩和は反映されません。実際の上限は自治体に確認してください。

容積率の延床面積に含めない部分は？

建築基準法第52条では、地下室（住宅部分の1/3まで）・共同住宅の共用廊下／階段・自動車車庫（延床の1/5まで）・宅配ボックスなどが容積率算定から控除されます。本ツールでは入力する「延床面積」はこれらの控除後の数値を想定しています。

前面道路が複数ある場合は？

道路幅員制限はもっとも広い前面道路の幅員で計算します（建築基準法第52条 2 項）。私道・通路は前面道路に含まれません。幅員 12m 以上の道路に面する場合は、道路幅員制限は適用されず指定容積率のみで判定します。

坪単価の表示価格には消費税が含まれる？

土地の譲渡には消費税が課されません（非課税取引）。建物部分や仲介手数料には消費税がかかります。物件価格の表示は税込表示が義務化されていますが、坪単価は税込・税抜の両方が流通しているため、比較時は前提を確認しましょう。