住宅ローン控除計算ツール

住宅借入金等特別控除の年間控除額・期間合計目安を、令和6〜8 年の現行ルールで瞬時に算出。

住宅ローン控除の基本ルール

住宅ローン控除は、年末のローン残高（借入限度額が上限）に 控除率 0.7% をかけた金額を、所得税から最大 13 年間 控除する制度です：

年間控除額 = min(年末ローン残高, 借入限度額) × 0.7%
            （100 円未満切捨）

期間合計目安 = 年間控除額 × 控除期間（残高一定前提）

住民税控除 = min(所得税で控除しきれない額,
              課税総所得 × 5%, 97,500 円)

控除しきれなかった分は、翌年度の住民税から控除されます（上限 97,500 円）。

借入限度額表（新築・買取再販）

住宅性能	通常枠	子育て世帯上乗せ	期間
認定住宅	4,500 万円	5,000 万円	13 年
ZEH 水準	3,500 万円	4,500 万円	13 年
省エネ基準（令和6・7）	3,000 万円	4,000 万円	13 年
省エネ基準（令和8）	2,000 万円	3,000 万円	13 年
その他（令和8は対象外）	2,000 万円	—	10 年

活用シーン

🏠 マイホーム購入検討

住宅性能ごとの控除額を比較。「認定住宅は割高だが控除も多い」など、性能投資の費用対効果を試算。

📅 確定申告準備

1 年目の確定申告前に、概算控除額を把握。源泉徴収票の所得税額と比較して「控除しきれるか」を事前確認。

👶 子育て世帯特例

19 歳未満の扶養親族あり、または夫婦どちらかが 40 歳未満の場合の上乗せ枠を試算。

🔧 リフォーム検討

耐震・省エネ・バリアフリー等の増改築でローンを組む場合の控除額（限度額 2,000 万円・10 年）を算出。

ツールの使い方

1居住開始年・住宅種類・省エネ性能を選択
2子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合はチェック
3年末ローン残高を入力（毎年残高は減少するため、初年度・中間・最終年で複数試算がおすすめ）
4合計所得・床面積を入力すると要件チェック結果も表示
5年間控除額・期間合計目安が即表示

よくある質問

「子育て世帯・若者夫婦世帯」の判定基準は？

居住年 12 月 31 日時点で、(1) 19 歳未満の扶養親族がいる、または (2) 本人が 40 歳未満で配偶者あり、または (3) 本人が 40 歳以上でも配偶者が 40 歳未満、のいずれかに該当する世帯です。令和7・8 年は上乗せ枠が継続適用されます。

「期間合計目安」と実際の控除総額は同じ？

異なります。ツールの「期間合計目安」は年末残高が一定という前提です。実際は毎年元本返済が進むため、残高は徐々に減少し、年間控除額も次第に小さくなります。正確な総額は、ローン返済シミュレーション（金利・期間・返済方法）と組み合わせて計算する必要があります。

所得税で控除しきれない場合は？

所得税額を超える控除額は、翌年度の個人住民税から控除されます（自動）。控除額の上限は 課税総所得金額 × 5% または 97,500 円のうち小さい方です。年収目安では 400 万円〜500 万円台で上限に達するケースが多いため、控除枠の使い切りには注意が必要です。

床面積 40 m² 台のマンションも対象？

合計所得 1,000 万円以下の年なら、40 m² 以上 50 m² 未満の小規模住宅も対象です。令和6・7 年は新築のみ、令和8 年以後は既存住宅にも拡大されました。ただし子育て世帯の上乗せ枠を使う場合は 50 m² 以上が必要です。

初年度の手続きは？

初年度は確定申告が必須です（給与所得者でも）。必要書類：（1）登記事項証明書、（2）売買契約書／請負契約書の写し、（3）住宅ローン年末残高証明書、（4）住宅省エネ性能証明書（該当時）等。2 年目以降は年末調整で済みます。

繰上返済すると控除額は減る？

はい、年末残高が減るため年間控除額も減ります。一方、利息支払額は確実に減ります。一般に「控除期間中（10〜13 年目まで）は繰上返済を控え、控除終了後にまとめて返済」する戦略が有効ですが、金利水準と控除残額の比較で判断するのがおすすめです。