不動産譲渡所得税計算ツール
短期 39.63% / 長期 20.315% + 居住用 3,000 万特別控除・10 年超軽減対応。
不動産譲渡所得税の基本
課税譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 + 譲渡費用) − 特別控除 【税率】 短期譲渡（5 年以下）: 39.63%（所得 30% + 復興 0.63% + 住民 9%） 長期譲渡（5 年超） : 20.315%（所得 15% + 復興 0.315% + 住民 5%） 【10 年超マイホーム軽減税率】 6,000 万円以下: 14.21% 6,000 万円超 : 20.315%
譲渡所得は分離課税。所有期間は売却年の 1 月 1 日時点で判定（2026 年中売却なら 2020-12-31 以前取得が長期）。
節税の 4 大ポイント
① 5 年超まで待つ
39.63% → 20.315%（約半額）。1/1 基準注意。
② 3,000 万円特別控除
マイホーム売却の最大の優遇。多くの世帯で税額 0 円に。
③ 10 年超軽減税率
6,000 万円以下部分が 14.21%（通常 20.315% より 6% 低い）。3,000 万円控除と併用可。
④ 取得費の証明資料
売買契約書・領収書を保存。不明時は概算 5% しか使えず大幅に税額が増える。
よくある質問
所有期間 5 年は「いつから」？
取得日から売却年の1 月 1 日までで判定。例えば 2020 年 12 月取得・2026 年中売却なら、2026/1/1 時点で5 年と 1 ヶ月のため長期譲渡。逆に 2021 年 1 月取得・2026 年中売却なら 2026/1/1 時点で 4 年 11 ヶ月のため短期譲渡。1 ヶ月で税率が約半分変わるため、売却タイミング判断が重要。
取得費が分からない場合は？
譲渡価額の 5%を概算取得費として使えます。ただし税額が大幅に増えるため、相続・贈与で取得した古い物件でも、可能な限り当時の売買契約書・領収書・登記簿謄本等を探す価値あり。住宅ローンを組んだ場合は金融機関に履歴を照会できる場合も。
取得費に含めるもの・含めないものは？
含める：購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、設備費、改良費等。建物は所有期間中の減価償却費を控除します。含めない：住宅ローン金利（事業用不動産は別）、火災保険料、固定資産税、修繕費（資産価値増加分でないもの）。
マイホーム売却で 3,000 万円控除を使う条件は？
主な条件：(1) 自分が住んでいるまたは住まなくなってから 3 年以内（年末まで）の売却、(2) 親子・夫婦等の特別関係者への譲渡でない、(3) 前年・前々年に同じ特例を受けていない、(4) 住宅ローン控除と一部選択適用。空き家のまま 3 年超放置すると使えなくなる点に注意。
いつ・どのように納付する？
所得税・復興特別所得税は売却翌年の 2/16〜3/15 の確定申告で納付。住民税は翌年 6 月から特別徴収（給与天引き）または普通徴収（4 期分納）。確定申告期限を過ぎると延滞税・加算税のリスクあり。